Alquileres._ La reforma del Gobierno ayudará al despegue del alquiler, pero tendrá un coste

• Los expertos coinciden: el arrendamiento iba a extenderse, y así lo hará más
• Se flexibilizan los contratos, pero la clave está en las sociedades de alquiler
• Unos ven bien potenciarlas; otros critican darles privilegios sin beneficio social
• También se reduce el plazo de duración del alquiler o la actualización del precio

 


Los cambios que ha anunciado el Gobierno en el mercado del alquiler van a ayudar a que se extienda esta práctica en España, pero los expertos acogen el plan con visiones radicalmente opuestas. Las inmobiliarias, por su parte, esperan precisiones.

En principio, y a la espera de su concreción en la ley, la novedad de más alcance se refiere a las sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (socimi), una figura jurídica creada sin éxito en 2009, y cuyas normas de funcionamiento se van a flexibilizar notablemente [ver regulación original en el BOE, en pdf]. Se trata de una especie de sociedades patrimoniales, es decir, un tipo de empresa que tiene como actividad principal la inversión, en este caso en viviendas y solo para alquiler.

El Gobierno relajará varios límites que tenían hasta ahora y que se justificaban, entre otras cosas, por el ventajoso marco fiscal que tenían, que ahora se mejora aún más. Para unos, estas sociedades encajan en la solución al problema del sector inmobiliario y financiero. Para otros, los beneficios que se les otorgan son exagerados e injustos.

Salida para los bancos

Entre los primeros, el economista José García-Montalvo, experto en vivienda, al que le parece “estupendo” que las administraciones den “cualquier paso en la dirección de anticiparse a lo que va a suceder” inevitablemente, un aumento del negocio del alquiler. Algo que ocurrirá fundamentalmente porque ya no se dan créditos fáciles y, además, con la crisis muchas familias no pueden permitirse la compra.

“La solución es sacar del balance los inmuebles a través de sociedades del alquiler, no para vender”, apunta a RTVE.es este profesor de la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona.

Desde otra perspectiva, su colega Victor Martí, ve bien que se profesionalice el sector, pero alerta de que los beneficios que otorgará la nueva ley a las socimi las hará un instrumento privilegiado para inversores e injusto.

Hasta ahora, la norma preveía que el 20% de los beneficios que dieran estaban exentos de pagar impuestos y ahora se eleva al 25%. El tipo al que tributan, que era del 18% y en algunos casos concretos del 30%, ahora se fijará en el 19%, según la escueta información publicada por La Moncloa. 

Y en todo caso, los dividendos (el reparto de beneficios) de esta sociedad están totalmente exentos para sus socios particulares. También se flexibiliza su tributación en cuanto al calendario fiscal y se reducen algunos requisitos de capital o financiación.

El exiguo mercado de alquiler social

Martí, experto en vivienda de la asociación Attac (que reclama una “justicia económica global”) dice que estas sociedades no funcionaban sencillamente porque los pisos seguían caros, pero reclama que para flexibilizar su regulación ”se debería exigir alguna contraprestación”, como que una parte de las viviendas se pusieran en alquiler social.

Si España ya está a la cola de Europa en cuanto al alquiler (solo un 17% de la población vive en este régimen, según los datos que ha ofrecido este viernes el Ministerio de Fomento) el retraso en cuanto a esa alternativa con apoyo público es exagerado. Según los datos de este grupo, que se repiten en varios informes de otros expertos, solo un 1% de las viviendas en España son de alquiler social, por al menos un 15% de media en la UE.

El economista y expresidente de la extinta Sociedad Pública de Alquiler, Alejandro Inuerrieta, apuntaba también en un estudio sobre el alquiler [ver texto en pdf] que se deberían tomar dos medidas fundamentales: la profesionalización del sector y el fomento del alquiler social, esta última fundamentalmente a través de incentivos fiscales.

En ese sentido, los críticos con esta reforma lamentan también que en su primer decreto, el Gobierno del PP eliminó la ayuda al alquiler para jóvenes y en cambio recuperó la desgravación con carácter general para compra de vivienda.

El proyecto ha sido presentado este viernes tras el Consejo de Ministros en el que al mismo tiempo se aprobaban otras medidas para sanear los balances de los bancos que incluyen medidas para que estos saquen al mercado sus activos inmobiliarios a precios de mercado, que se consideran sobrevalorados.

Otros cambios valorados por los intermediarios

Y más allá de todos estos aspectos eminentemente económicos, el proyecto de reforma de la ley del arrendamientos también incluye otras modificaciones en materia de seguridad jurídica. La principal, que se reducirá la duración de los contratos de alquiler, de cinco años a tres años.

García-Montalvo lo considera positivo para evitar la “rigidez” actual del mercado siempre. Martí lo critica porque añade “inestabilidad” para el inquilino. Las empresas inmobiliarias ven bien esta medida y esperan más precisiones sobre la decisión de agilización del proceso de desahucio, algo que también genera polémica. El primer experto lo considera beneficioso y el segundo advierte de que según la primera redacción del proyecto, se podría perder la tutela judicial.

Una última novedad reseñable es que se dejará en manos de las partes la negociación de la actualización del precio del alquiler, que antes quedaba referenciada por ley a la subida o bajada del IPC.

El alquiler crecerá no tanto por el Gobierno como por un cambio de mentalidad

Fernando Encinar, jefe de estudios de la web de anuncios Idealista.com, ha valorado que las medidas “aportan aún más garantías jurídicas a los propietarios”, pero ha expresado sus dudas sobre “si serán las definitivas".

En todo caso, el mercado crecerá "no tanto por el apoyo del Gobierno, sino por un cambio de mentalidad de los españoles, que poco a poco van descubriendo el alquiler como una opción viable de encontrar vivienda", concluye el socio del líder del sector en internet.